Info imobiliar

EVALUAREA IN VEDEREA STABILIRII VALORII IMPOZABILE A CLADIRILOR

Incepand cu 1 ianuarie 2016, odata cu modificarea Codului Fiscal, impozitul pe cladirile detinute de persoane fizice sau juridice este stabilit in functie de utilizarea acestora: rezidentiala, nerezidentiala sau mixta, cadrul legal fiind reprezentat de:
  -  Codul Fiscal, Titlul IX – Impozite si taxe locale;
  -  Normele metodologice de aplicare a Legii 227/2015 privind Codul Fiscal, aprobate prin H.G. 1/2016 cu modificarile si completarile ulterioare;
  -  Ghidul de evaluare GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a cladirilor, aprobat de Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR).


Impozitul datorat se calculeaza prin aplicarea unei cote procentuale asupra valorii de impozitare, cota ce poate fi majorata daca valoarea impozabila nu este actualizata in ultimii 5 ani de catre proprietari persoane fizice si in ultimii 3 ani de catre proprietari persoane juridice anterior anului de referinta. Actualizarea valorii impozabile a cladirilor se realizeaza prin intocmirea unui raport de evaluare pentru stabilirea valorii impozabile de catre un evaluator autorizat inregistrat in Tabloul Oficial ANEVAR, avand specializarea Evaluarea proprietatilor imobiliare (EPI).


Necesitatea evaluarii cladirilor de catre un evaluator autorizat intervine in urmatoarele situatii:
  -  Contribuabil persoana fizica si utilizare nerezidentiala sau mixta a cladirii;
  -  Contribuabil persoana juridica si utilizare rezidentiala, nerezidentiala sau mixta a cladirii.


Nu este necesara evaluarea cladirilor de catre un evaluator autorizat:
  -  in cazul contribuabilului persoana fizica si utilizare rezidentiala;
  -  in cazul in care la adresa cladirii avand proprietar persoana fizica este inregistrat sediul social al unei societati comerciale sau PFA fara activitate la sediu;
  -  in cazul unei cladiri cu utilizare mixta avand proprietar persoana fizica, in care suprafetele folosite in scop rezidential si nerezidential nu sunt delimitate distinct (prin documentatie cadastrala, contract inchiriere/comodat, etc.), iar cheltuielile cu utilitatile sunt in sarcina  proprietarului cladirii.


In cazul stabilirii valorii de impozitare a cladirilor trebuie stiut ca:
  -  raportul de evaluare pentru impozitare se realizeaza in intervalul 1 ianuarie - 31 martie a anului de referinta;
  -  data evaluarii este 31 decembrie a anului anterior evaluarii;
  -  raportul de evaluare pentru impozitare trebuie sa poarte parafa valabila la data emiterii raportului;
  -  evaluatorul are obligatia predarii raportului de evaluare pentru impozitare inainte de data stabilita de Codul fiscal pentru plata primei transe a impozitului datorat pentru anul in curs;
  -  raportul de evaluare pentru impozitare este considerat final si produce efecte fiind insotit obligatoriu de recipisa eliberata ca urmare a indeplinirii obligatiei de catre evaluator privind completarea in baza de informatii fiscale (BIF);
  -  raportul de evaluare va fi pus la dispozitia autoritatilor locale de catre contribuabil;
  -  in cazul cladirilor cu utilizare mixta sau nerezidentiala trebuie completata declaratia de impunere solicitata de catre autoritatile locale anexand documentele necesare, inclusiv raportul de evaluare pana la data de 31 martie, dupa caz;
  -  daca la adresa cladirii este inregistrat un domiciliu fiscal la care se desfasoara activitati economice in care suprafetele folosite in scop rezidential si nerezidential nu sunt delimitate distinct, iar cheltuielile sunt inregistrate in sarcina persoanei care isi desfasoara activitatea economica, este necesara evaluarea cladirilor de catre un evaluator autorizat;
  -  pentru cladirile cu destinatie rezidentiala cota de impozitare este situata in intervalul 0,08 – 0,2%;
  -  pentru cladirile cu destinatie nerezidentiala cota de impozitare este situata in intervalul 0,2 – 1,3%;
  -  pentru cladirile nerezidentiale utilizate in domeniul agricol aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice cota de impozitare este de 0,4%;
  -  in cazul neactualizarii valorii impozabile a cladirilor in ultimii 5 ani anterior anului de referinta pentru contribuabili persoane fizice cota de impozitare se majoreaza la 2%;
  -  in cazul neactualizarii valorii impozabile a cladirilor in ultimii 3 ani anterior anului de referinta pentru contribuabili persoane juridice cota de impozitare se majoreaza la 5%.

 

STABILIREA IMPOZITULUI SI A CONTRIBUTIILOR LA ASIGURARILE SOCIALE DE SANATATE PENTRU VENITURILE OBTINUTE DIN INCHIRIEREA PROPRIETATILOR IMOBILIARE PENTRU ANUL 2019

1) IMPOZITUL PE VENIT

Conform Codului fiscal pentru veniturile obtinute din inchirierea bunurilor imobile din patrimoniul personal, procentul de impozitare este de 10% aplicat venitului net anual dupa deducerea cotei neimpozabile de 40% din venitul brut anual. Impozitul datorat, in sistem real, se poate calcula conform urmatorului exemplu:

 1.  Venitul brut anual din chirii: 2.000 lei x 12 luni = 24.000 lei;
 2.  Venitul net anual din chirii: 24.000 lei – 40% = 14.400 lei;
 3.  Impozit pentru venitul din chirii: 14.400 lei x 10% = 1440 lei/an sau 120 lei/luna.

Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de închiriere la sfarsitul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator, califica aceste venituri in categoria venituri din activitati independente si le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru aceasta categorie. 

2) CONTRIBUTII CASS

Procentul datorat pentru CASS este de 10% si se aplica veniturilor nete obtinute din activitatile (in afara veniturilor salariale) regasite in articolul 155 alin. (1) lit. b) – h) din Codul fiscal pentru anul 2019, inclusiv veniturile obtinute din chirii si doar daca aceste venituri cumulate sunt cel putin egale cu suma a 12 salarii minime brute pe economie. Astfel, daca aveti si alte venituri din activitati independente, din investitii, activitati agricole etc., acestea trebuie insumate cu veniturile obtinute din inchirierea bunurilor imobile. Baza de calcul pentru CASS este suma a 12 salarii minime brute pe economie, fiind deocamdata 2080 lei/luna, iar cuantumul sumei datorate pentru CASS se poate calcula conform urmatorului exemplu:

 1.  Venitul brut anual din chirii: 2.000 lei x 12 luni = 24.000 lei;
 2.  Venitul net anual din chirii: 24.000 lei – 40% = 14.400 lei;
 3.  Venit net anual din alte activitati independente (dupa impozitare): 6.000 lei;
 4.  Venit net anual din chirii si alte activitati independente: 14.400 lei + 6.000 lei = 30.400 lei (depaseste 12 salarii minime brute pe tara de 24.960 lei);
 5.  Calcul suma pentru CASS: 24.960 lei x 10% = 2.496 lei/an sau 208 lei/luna.

Pentru venitul net cumulat anual ce nu depaseste suma a 12 salarii minime brute pe tara nu se datoreaza CASS.

Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, au obligatia sa depuna in fiecare an fiscal "Declaratia unica" privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice, pana la data de 15 martie a fiecarui an fiscal sau in termen de 30 de zile de la incheierea contractului de inchiriere intre parti.

Incepand cu anul 2019 "Declaratia unica" se depune doar prin mijloace electronice de comunicare la distanta, astfel:
- prin intermediul serviciului "Spatiul privat virtual", disponibil pe site-ul www.anaf.ro;
- prin intermediul serviciului "Depunere declaratii", disponibil pe portalul www.e-guvernare.ro pe baza certificatului digital calificat.

creden?ialelor;
- prin intermediul serviciului "Depunere declara?ii", disponibil pe portalul www.e-guvernare.ro pe
baza certificatului digital calificat.
- prin intermediul serviciului "Spa?iul privat virtual", disponibil pe site-ul www.anaf.ro, pe bazacreden?ialelor;- prin intermediul serviciului "Depunere declara?ii", disponibil pe portalul www.e-guvernare.ro pebaza certificatului digital calificat.

Contribuabilii care nu detin un calculator personal sau nu dispun de o conexiune la internet, pot utiliza calculatoarele destinate auto-servirii din cadrul unitatilor fiscale, cu ajutorul carora pot efectua urmatoarele operatiuni:
- inregistrarea in cadrul serviciului Spatiul Privat Virtual;
- completarea Declaratiei Unice;
- depunerea Declaratiei Unice.


SFATURI PENTRU A INCHEIA CU SUCCES SI MAI RAPID O TRANZACTIE IMOBILIARA 

Doresti sa vinzi sau sa cumperi o proprietate imobiliara? Mai jos gaseti cateva sfaturi care te vor ajuta sa inchei repede si cu succes tranzactia ta imobiliara.

PENTRU VANZATORI:
- stabileste un pret corect;
- asigura o impresie placuta pentru potentialii cumparatori;
- asigura un numar cat mai mare de vizionari.

1. Prima etapa importanta este stabilirea unui pret corect. Practica arata ca atunci cand un vanzator stabileste un pret prea mare, el risca sa piarda potentiali clienti. In cele mai multe cazuri pentru a vinde se poate ajunge la reducerea substantiala a pretului cerut, uneori chiar si sub media pietei;

2. Asigura-te ca imobilul lasa o impresie placuta vizitatorilor prin igienizarea spatiului, cosmetizare usoara, lumina si cat mai mult posibil spatiu liber renuntand la obiectele si mobila inutila (corpurile mici de mobilier de exemplu);

3. Oricat de interesanta ar fi proprietatea ta, este necesara o vizibilitate mare a anuntului de vanzare. Pentru asta, poti publica oferta pe portalurile de specialitate cele mai importante sau apeleaza la serviciile unui agent imobiliar profesionist.

PENTRU CUMPARATORI:
- stabileste un buget maxim;
- vizioneaza proprietatile care ti se par interesante, chiar si pe cele ce depasesc usor cu cateva procente bugetul maxim stabilit;
- evalueaza posibilitatea de revanzare a proprietatii. 

1. Cel mai important aspect pentru Cumparator este stabilirea bugetului. Daca ai in vedere achizitia cu ajutorul unui credit bancar este necesar sa mergi mai intai la banca pentru a afla suma maxima pe care poti conta, apoi incepe cautarea locuintei dorite. Acest lucru exclude incheierea unui contract de credit in conditii dezavantajoase pentru tine prin semnarea unui antecontract pentru o proprietate cu pretul mai mare decat creditul obtinut de la banca.

2. Dupa stabilirea bugetului maxim poti incepe vizionarea imobilelor chiar si pe cele mai scumpe cu 5-10% fata de bugetul tau. Exista si proprietari care sunt interesati sa vanda cat mai repede, mai ales daca au obtinut imobilul prin mostenire, astfel exista posibilitatea ca vanzatorul sa accepte o negociere/reducere de pret mai mare.

3. La fel de importanta este si analizarea posibilitatilor de revanzare a imobilului. De multe ori cumparatorii grabiti sau lipsiti de experienta gresesc fara sa vada diferenta intre o afacere profitabila la un pret mai convenabil si cumpararea unei proprietati cu posibilitati de revanzare scazute, ceea ce ar putea presupune o pierdere financiara importanta. Astfel, indiferent de motivul tau, achizitia unui imobil trebuie privita ca o investitie pe termen lung. 

SURSA: ee24.com

-