SFATURI PENTRU A INCHEIA CU SUCCES SI MAI RAPID O TRANZACTIE IMOBILIARA 

Doresti sa vinzi sau sa cumperi o proprietate imobiliara? Mai jos gaseti cateva sfaturi care te vor ajuta sa inchei repede si cu succes tranzactia ta imobiliara.

PENTRU VANZATORI:
- stabileste un pret corect;
- asigura o impresie placuta pentru potentialii cumparatori;
- asigura un numar cat mai mare de vizionari.

1. Prima etapa importanta este stabilirea unui pret corect. Practica arata ca atunci cand un vanzator stabileste un pret prea mare, el risca sa piarda potentiali clienti. In cele mai multe cazuri pentru a vinde se poate ajunge la reducerea substantiala a pretului cerut, uneori chiar si sub media pietei;

2. Asigura-te ca imobilul lasa o impresie placuta vizitatorilor prin igienizarea spatiului, cosmetizare usoara, lumina si cat mai mult posibil spatiu liber renuntand la obiectele si mobila inutila (corpurile mici de mobilier de exemplu);

3. Oricat de interesanta ar fi proprietatea ta, este necesara o vizibilitate mare a anuntului de vanzare. Pentru asta, poti publica oferta pe portalurile de specialitate cele mai importante sau apeleaza la serviciile unui agent imobiliar profesionist.

PENTRU CUMPARATORI:
- stabileste un buget maxim;
- vizioneaza proprietatile care ti se par interesante, chiar si pe cele ce depasesc usor cu cateva procente bugetul maxim stabilit;
- evalueaza posibilitatea de revanzare a proprietatii. 

1. Cel mai important aspect pentru Cumparator este stabilirea bugetului. Daca ai in vedere achizitia cu ajutorul unui credit bancar este necesar sa mergi mai intai la banca pentru a afla suma maxima pe care poti conta, apoi incepe cautarea locuintei dorite. Acest lucru exclude incheierea unui contract de credit in conditii dezavantajoase pentru tine prin semnarea unui antecontract pentru o proprietate cu pretul mai mare decat creditul obtinut de la banca.

2. Dupa stabilirea bugetului maxim poti incepe vizionarea imobilelor chiar si pe cele mai scumpe cu 5-10% fata de bugetul tau. Exista si proprietari care sunt interesati sa vanda cat mai repede, mai ales daca au obtinut imobilul prin mostenire, astfel exista posibilitatea ca vanzatorul sa accepte o negociere/reducere de pret mai mare.

3. La fel de importanta este si analizarea posibilitatilor de revanzare a imobilului. De multe ori cumparatorii grabiti sau lipsiti de experienta gresesc fara sa vada diferenta intre o afacere profitabila la un pret mai convenabil si cumpararea unei proprietati cu posibilitati de revanzare scazute, ceea ce ar putea presupune o pierdere financiara importanta. Astfel, indiferent de motivul tau, achizitia unui imobil trebuie privita ca o investitie pe termen lung. 

* Recomandarea noastra: daca doriti sa colaborati cu o agentie imobiliara, alegeti sa fiti reprezentat exclusiv de catre un agent imobiliar, astfel veti avea alaturi un partener de incredere.

SURSA: ee24.com

STABILIREA IMPOZITULUI SI A CONTRIBUTIILOR LA ASIGURARILE SOCIALE DE SANATATE PENTRU VENITURILE OBTINUTE DIN INCHIRIEREA PROPRIETATILOR IMOBILIARE PENTRU ANUL 2024

1) IMPOZITUL PE VENIT

Incepand cu anul 2024 veniturile din cedarea folosintei bunurilor obtinute de persoanele fizice vor avea un regim fiscal modificat fata de anul 2023.

Conform Codului Fiscal (Legea 227/2015 privind Codul Fiscal, aprobata prin H.G. 1/2016 cu modificarile si completarile ulterioare) pentru veniturile obtinute din inchirierea bunurilor imobile din patrimoniul personal, procentul de impozitare este de 10% aplicat venitului anual. Incepând cu 1 ianuarie 2024 se aplicata o cota forfetara de 20% asupra venitului brut, iar impozitul de 10% este retinut la sursa in cazul chiriasilor persoane juridice si virat catre bugetul de stat.

Impozitul datorat se poate calcula la venitul net conform urmatorului exemplu:
 1.  Venitul brut anual din chirii: 3.500 lei x 12 luni = 42.000 lei;
 2.  Venit net anual din chirii: 42.000 lei - 20% = 33.600 lei;
 2.  Impozit pentru venitul din chirii: 33.600 lei x 10% = 3.360 lei/an sau 280 lei/luna.

*Venitul brut se majoreaza cu valoarea chetuielilor ce cad in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

*In situatia in care chiria incasata reprezinta echivalentul in lei al unei valute, pentru determinarea venitului brut anual se utilizeaza cursul mediu anual comunicat de BNR, din anul de realizare al venitului.

*Incepand cu 01.01.2024, indiferent care este numarul de contracte de inchiriere derulate, nu se mai poate opta pentru impozitarea in sistemul real prin deducerea cheltuielilor de intretinere a spatiilor inchiriate efectuate de proprietar si nu se mai considera venituri din activitati independente, se aplica doar cota forfetara de 20% asupra venitului brut pentru estimarea venitului net, astfel ca dispare obligatia de a tine contabilitatea in partida simpla.

*In situatia chirias persoana juridica si proprietar persoana fizica, impozitul va fi retinut la sursa si platit lunar de catre chiriasul persoana juridica.

*Mai multe detalii in Codul fiscal.

2) CONTRIBUTII CASS

Obliatia de plata CASS se aplica veniturilor obtinute din activitatile regasite in articolul 155 alin. (1) lit. c) – h) din Codul Fiscal inclusiv veniturile obtinute din chirii si doar daca aceste venituri cumulate sunt cel putin egale cu suma a 6 salarii minime brute pe economie, baza de calcul pentru CASS fiind suma a 6, 12 sau 24 salarii minime brute pe economie.

Intervale venit încadrare plata CASS:
  1. intre 6-12 salarii minime pe economie CASS datorat 10% din 6 salarii minime pe economie; 
  2. intre 12-24 salarii minime pe economie CASS datorat 10% din 12 salarii minime pe economie; 
  3. peste 24 salarii minime pe economie CASS datorat 10% din 24 salarii minime pe economie;

Exemplu de calcul (3.300 lei salariu minim la 1 ianuarie 2024):
 1.  Venitul brut anual din chirii: 3.500 lei x 12 luni = 42.000 lei;
 2.  Venit anual din alte activitati independente (dupa impozitare): 10.000 lei;
 3.  Venit anual din chirii si alte activitati independente: 42.000 lei + 10.000 lei = 52.000 lei (fiind in intervalul 12 - 24 salarii minime brute pe tara de 39.600 lei - 79.200 lei);
 4.  Calcul suma pentru CASS: 39.600 lei x 10% = 3.960 lei/an sau 330 lei/luna.

Pentru venitul net cumulat anual ce nu depaseste suma a 6 salarii minime brute pe economie nu se datoreaza CASS.

Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, au obligatia sa depuna in fiecare an fiscal "Declaratia unica" privind impozitul pe venit si contributiile sociale datorate de persoanele fizice sau in termen de 30 de zile de la incheierea contractului de inchiriere intre parti sau in cazul modificarilor survenite ulterior.

EVALUAREA CLADIRILOR PENTRU IMPOZITARE 2024

Conform OG 16/2022 a fost introdus un impozit nou pentru cladirile ce au valoarea de impozitare peste 2.500.000 lei (valoare calculata de autoritatile locale si regasita in deciziile de impunere) in procent de 0,3% pentru suma ce depaseste acest plafon pentru fiecare cladire. Acest impozit nou este platit catre Bugetul de Stat, iar valoarea cladirilor detinute de contribuabil nu se cumuleaza.

Incepand cu 1 ianuarie 2016, odata cu modificarea Codului Fiscal, impozitul pe cladirile detinute de persoane fizice sau juridice este stabilit in functie de utilizarea acestora: rezidentiala, nerezidentiala sau mixta, cadrul legal fiind reprezentat de:

  -  Codul Fiscal, Titlul IX – Impozite si taxe locale;
  -  Normele metodologice de aplicare a Legii 227/2015 privind Codul Fiscal, aprobate prin H.G. 1/2016 cu modificarile si completarile ulterioare;
  -  Ghidul de evaluare GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a cladirilor, aprobat de Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR).

Impozitul datorat se calculeaza prin aplicarea unei cote procentuale asupra valorii de impozitare, cota ce poate fi majorata daca valoarea impozabila nu este actualizata in ultimii 5 ani de catre proprietari persoane fizice sau juridice anterior anului de referinta. Actualizarea valorii impozabile a cladirilor se realizeaza prin intocmirea unui raport de evaluare pentru stabilirea valorii impozabile de catre un evaluator autorizat inregistrat in Tabloul Oficial ANEVAR, avand specializarea Evaluarea proprietatilor imobiliare (EPI).

Necesitatea evaluarii cladirilor de catre un evaluator autorizat intervine in urmatoarele situatii:
  -  Contribuabil persoana fizica si utilizare nerezidentiala a cladirii;
  -  Contribuabil persoana juridica si utilizare rezidentiala, nerezidentiala sau mixta a cladirii.

Nu este necesara evaluarea cladirilor de catre un evaluator autorizat in cazul:
  -  contribuabilului persoana fizica si utilizare rezidentiala sau mixta;
  -  in care la adresa cladirii avand proprietar persoana fizica este inregistrat sediul social al unei societati comerciale sau PFA fara activitate la sediu, iar cheltuielile cu utilitatile sunt in sarcina  proprietarului cladirii.

In cazul stabilirii valorii de impozitare a cladirilor trebuie stiut ca:
  -  raportul de evaluare pentru impozitare se realizeaza in intervalul 1 ianuarie - 31 martie a anului de referinta;
  -  data evaluarii este 31 decembrie a anului anterior evaluarii;
  -  raportul de evaluare pentru impozitare trebuie sa poarte parafa valabila la data emiterii raportului;
  -  evaluatorul are obligatia predarii raportului de evaluare pentru impozitare catre client inainte de data stabilita de Codul fiscal pentru plata primei transe a impozitului datorat pentru anul in curs;
-  raportul de evaluare va fi pus la dispozitia autoritatilor locale de catre contribuabil;
-  in cazul cladirilor cu utilizare mixta avand proprietar persoana fizica este necesara declararea cotelor procentuale ale suprafetelor utilizate in scop rezidential si nerezidential. Aatunci cand proprietarii persoane fizice nu declara aceste suprafete, cota de impozitare este de 0,3% aplicata asupra valorii calculate conform articolului 457 din Codul Fiscal; 
  -  daca la adresa cladirii este inregistrat un domiciliu fiscal la care se desfasoara activitati economice in care suprafetele folosite in scop rezidential si nerezidential nu sunt delimitate distinct, iar cheltuielile sunt inregistrate in sarcina persoanei care isi desfasoara activitatea economica, este necesara evaluarea cladirilor de catre un evaluator autorizat;
   -  pentru cladirile mixte detinute de persoane juridice impozitul se calculeaza prin insumarea impozitului calculat pentru suprafata in scop rezidential si impozitului calculat pentru suprafata folosita in scop nerezidential;
  -  pentru cladirile cu destinatie rezidentiala cota de impozitare este situata in intervalul 0,08 – 0,2%;
  -  pentru cladirile cu destinatie nerezidentiala cota de impozitare este situata in intervalul 0,2 – 1,3%;
  -  pentru cladirile nerezidentiale utilizate in domeniul agricol aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice cota de impozitare este de 0,4%;
  -  in cazul neactualizarii valorii impozabile a cladirilor in ultimii 5 ani anterior anului de referinta pentru contribuabili persoane fizice cota de impozitare se majoreaza la 2% aplicat asupra valorii impozabile determinate conform articolului 457 din Codul Fiscal;
  -  in cazul neactualizarii valorii impozabile a cladirilor in ultimii 5 ani anterior anului de referinta pentru contribuabili persoane juridice cota de impozitare se majoreaza la 5%.